Ein Gastbeitrag von Mathias Heinzler.

Durch den massiven Anstieg der Baukosten und Zinsen können sich immer weniger Bürgerinnen und Bürger in Deutschland eine eigene Immobilie leisten. Zwar ist die Nachfrage immer noch hoch, allerdings kommt ein Eigenheim für bestimmte Bevölkerungsschichten angesichts der Preisentwicklung nicht mehr infrage. Gleichzeitig wird immer wieder über rechtswidrige und unklare Vergabekriterien geklagt. Angesichts der komplizierten Marktsituation ist es heute wichtiger denn je, bei der Vergabe der freien Bauplätze auf Fairness und Transparenz zu setzen.

Unklare Vergaberichtlinien sorgen für Verwirrung

Das Thema Vergaberichtlinien bei Bauland ist verwirrend. Insbesondere seit 2020 ist die Nachfrage explodiert und stellt die kommunale Bauplatzvergabe vor organisatorische Herausforderungen. Das ist vor allem deshalb ein Problem, weil es kaum Rechtsprechung in diesem Bereich gibt. Die mit der EU ausgehandelte rechtssichere Methode des bayerischen Einheimischenmodells stellt hier eine Ausnahme dar. Der damit verbundene Kriterienkatalog wird unter sozial-ökonomischen Aspekten angewandt, soll also Grundstücke zu vergünstigten Preisen ermöglichen. Allerdings gehen die Bestimmungen auf das Jahr 2013 zurück, und in fast zehn Jahren hat sich die deutsche Immobilienlandschaft gravierend verändert. Damals lagen Baukosten wie auch Grundstückspreise erheblich niedriger als heute. Auch sind beim bayerischen Einheimischenmodell die Interessenten angehalten, sich zu qualifizieren, müssen also bestimmte Vermögens- und Einkommenskriterien erfüllen. So dürfen Bewerber nicht mehr Vermögen als die Höhe des Grundstückswertes besitzen und auch nicht mehr als das durchschnittliche Jahreseinkommen eines Steuerpflichtigen innerhalb der jeweiligen Gemeinde erzielen. Gerade dieser Aspekt sorgt für Kritik: Kommunen bemängeln etwa die obligatorische Vermögensabfrage der Kaufinteressenten, welche eine Legitimationsgrundlage bildet, um das Einheimischenmodell überhaupt anwenden zu können.

Für viele Städte und Gemeinden kommt eine Subventionierung von Grundstücken zudem nicht infrage, da die finanzielle Unterstützung aufgrund knapper Kassen schlichtweg nicht möglich ist. Dennoch haben sie ein starkes Interesse daran, auch bei einer Vergabe zum Marktpreis auf den im bayerischen Einheimischenmodell erstellten Kriterienkatalog zurückzugreifen. Mit dem Wegfall einer Subventionierung könnte somit in diesem Zusammenhang auf die komplexe Abfrage von Einkommens- und Vermögenswerten verzichtet werden. Auf diese Weise kann das Modell als Basis für faire und einheitliche Vergabekriterien dienen.

Bauplätze sind keine Spekulationsobjekte 

Für die kommunale Bauplatzvergabe müssen dringend faire und transparente Lösungen gefunden werden. Kritische Stimmen, die behaupten, dass durch den Verbrauch vorhandener Flächen die Bauplatzvergabe in nächster Zeit zum Auslaufmodell wird, befeuern die Nachfrage selbst bei einem im Vergleich zum Jahresanfang aktuell deutlich höheren Zinssatz. Das liegt auch daran, dass zahlreiche Bewerber auf einen Rückgang der Baupreise spekulieren und damit die Bauplätze immer mehr zum Spekulationsobjekt werden. Denn ein Käufer hat nach Vertragsabschluss bis zu fünf Jahre Zeit, um sein Haus bezugsfertig zu stellen. Passiert das nicht, kann er sein Grundstück über eine Verpflichtungsklausel der Kommune zurückgeben. Sollte die Kommune das Grundstück nicht erneut kaufen wollen, könnte es auf dem freien Markt weiterverkauft werden.

Und genau hier liegt ein Problem: Nur mit sozial stabilen Vergaberichtlinien lässt sich die ausufernde Spekulation mit Grundstücken dauerhaft verhindern oder eindämmen. Um kommunale Strukturen zu wahren, ist es von großer Bedeutung, dass ein gewisser Anteil der Käufer zur einheimischen Bevölkerung gehört und sich mit dem Wohnort identifiziert. Insbesondere das ehrenamtliche Engagement der Interessenten sollte bei der Vergabe von Grundstücken eine größere Rolle spielen, schließlich handelt es sich dabei um das Rückgrat des kommunalen sozialen Zusammenhalts. Inzwischen gibt es zahlreiche Negativbeispiele, die demonstrieren, was passiert, wenn eine Kommune in erster Linie den höchsten Verkaufspreis favorisiert. So kann manche Kommune zusehen, wie die eigene Ortschaft sozial ausblutet.

Zufallsvergaben nimmt Kommunen die Kontrolle 

Aber nicht nur die einseitige Ausrichtung auf die Preise kann zu Problemen führen, sondern auch Vergabemethoden, die ausschließlich auf dem Zufallsprinzip basieren. Egal, ob eine Kommune auf ein reines Losverfahren setzt oder das Windhundprinzip verfolgt, welches die zeitlich ersten Bewerber belohnt – jede Kommune, die ihre Vergabe dem Zufall überlässt, verliert die Kontrolle über den Vergabeprozess und erzeugt damit massive Probleme für die kommunale Entwicklung. Um den Kommunen ein Mindestmaß an Kontrolle über die Entwicklung zu überlassen, ist es deshalb zwingend notwendig und überfällig, dass verbindliche Vergaberichtlinien stärker auf die individuelle Situation von Interessenten und Kommunen eingehen und dabei auch eine Vergabe von Bauplätzen zum vollen Kaufpreis ermöglichen. Diese müssen ausgewogen, sozial stabil, vernünftig begründet und nachhaltig formell korrekt aufgestellt werden. Denn die Vergangenheit hat gezeigt, dass nur auf diese Weise die kommunale Selbstverwaltungshoheit gewährt wird und Kommunen ein Handlungsspielraum bei der Bauplatzvergabe bleibt.

Über Mathias Heinzler

Mathias Heinzler ist Gründer und Geschäftsführer des Portals Baupilot.com, das Kommunen bei der Vermarktung von Bauplätzen, Gewerbeflächen und Immobilien unterstützt. Heinzler setzt sich neben einer modernisierten Bauplatzvergabe auch für die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung ein.

Mathias Heinzler im Netz