Kaum eine Anlage ist so gefragt wie Immobilien. Kein Wunder: Schwankungen sind gerade in den Metropolen inzwischen beinahe unbekannt, die Märkte in Berlin, Hamburg, München oder Düsseldorf wachsen weiter stabil. Weil die Nachfrage anhaltend groß ist, wird das Umland dieser Hotspots für Investoren zunehmend interessanter. Im Interview erklärt der Berliner Unternehmer und Experte für nachhaltiges Bauen, Patrick Herzog, die wichtigsten Trends und sagt: „Wer jetzt nicht nachhaltig baut, wird Geld verlieren“.

Welche Trends gibt es bei größeren Projekten für Wohnungsbau und Büroflächen in den deutschen Metropolen?

Patrick Herzog: Die Metropolen wachsen über ihre Grenzen hinaus. Hohe Preise, wenig Bauland und schlicht die Knappheit an Raum treibt Mieter von Wohn- und Büroflächen über die Grenzen der Metropolen hinaus – in die sogenannten Speckgürtel. Im Wohnbereich ist das keine neue Entwicklung, schon vor Jahrzehnten zogen vermögende Angestellte lieber in das grüne Umland und bauten dort ihr Einfamilienhaus. Nun wird der Speckgürtel aber zunehmend für Mieter interessant. Aber auch im Bürobereich sehen wir einen Trend zur Dezentralität. Arbeitgeber wollen zum einen ihre Büroflächen in der Nähe der Mitarbeiter anmieten, um Pendelzeiten zu reduzieren. Zum anderen ist es gerade für viele kleinere und mittelständische Unternehmen wirtschaftlich schwierig, Büroflächen in der Innenstadt anzumieten. Die Innenstadt ist vor allem für repräsentative Büros interessant, Verwaltungsgebäude etc. können genauso gut im Speckgürtel angesiedelt werden. Die reduzierten Pendelzeiten – natürlich muss das Objekt trotzdem verkehrsgünstig liegen – machen sich außerdem in der Klimabilanz bemerkbar.

„Mit der Taxonomie hat die Europäische Union den Handlungsrahmen für nachhaltiges Wirtschaften und damit auch nachhaltiges Bauen gesetzt“, Patrick Herzog

Die wird generell bei Gebäuden immer wichtiger: Bis 2030 soll der Ausstoß von klimaschädlichen Gasen im Gebäudesektor um bis zu 65 Prozent sinken,, sagt die Bundesregierung. Mit der Taxonomie hat die Europäische Union den Handlungsrahmen für nachhaltiges Wirtschaften und damit auch nachhaltiges Bauen gesetzt. Seither sind das Interesse und der Druck auf Investoren gewachsen, ihr Kapital in nachhaltige Produkte zu investieren. Es gibt kaum mehr ein Neubauprojekt, das nicht auf die ein oder andere Weise mit einem Nachhaltigkeitszertifikat ausgezeichnet wird, und der Druck mehr zu machen und noch effizientere Immobilien zu bauen, wird eher zu- als abnehmen.

Wie werden sich diese Märkte in den kommenden Jahren entwickeln und wer treibt diese Entwicklungen?

Patrick Herzog: Der Wohnungsmarkt ist noch nicht am Ende des Zyklus angekommen. Wir haben beinahe einen strukturellen Nachfrageüberhang. Die exzessiven Preissteigerungen der Vergangenheit dürften sich aber nicht wiederholen. Wir werden ein moderates Preiswachstum in den Metropolen und Großstädten sehen. Der Gewerbebereich wird kurzfristig durch Covid-19 in Mitleidenschaft gezogen. Hier werden die Miet- und Kaufpreise kurzfristig stagnieren und in manchen Fällen sinken. Aber mittel- bis langfristig wird sich der Markt erholen. Aber Bürokonzepte müssen sich verändern. Die Gleichung – mehr Homeoffice, damit sinkt der Bürobedarf – wird nicht aufgehen. Büros werden vielmehr zu Aufenthalts- und Austauschflächen weiterentwickelt. Mehr denn je ist das Büro als Kommunikationsraum gefragt, nicht so sehr als Arbeitsraum. Wer moderne Büroflächen baut, wird auch in Zukunft keine Probleme bekommen.

Warum spielt Nachhaltigkeit für immer mehr Nachfrager bei Gewerbeimmobilien so eine große Rolle?

Patrick Herzog: Zum einen ist die gesellschaftliche Relevanz des Klimaschutzes nicht zu leugnen. Es wird für Mitarbeiter und Entscheider immer wichtiger, den eigenen ökologischen Fußabdruck zu hinterfragen.

Zum andren spielt neben dieser intrinsischen Motivation die Regulatorik natürlich eine sehr viel größere Rolle. Durch Energieeffizienzstandards werden ohnehin kaum mehr Gewerbeimmobilien gebaut, die nicht im weitesten Sinne nachhaltig sind. Aber auch auf der Investmentseite hat die EU mit der Taxonomie ein Regelwerk geschaffen, das es für Investoren unvermeidlich macht, sich mit grünen Immobilieninvestments auseinanderzusetzen.

“Die Gleichung – mehr Homeoffice, damit sinkt der Bürobedarf – wird nicht aufgehen”, Patrick Herzog

Was bedeutet der Anspruch an Nachhaltigkeit für die Stadtentwicklung und die Quartiersplanung – welche Art von Projekten werden wir dabei künftig häufig sehen?

Patrick Herzog: Nachhaltigkeit bedeutet nicht nur Ökologie, sondern auch die Auseinandersetzung mit den gesellschaftlichen Auswirkungen des eigenen wirtschaftlichen Handelns. Die Frage, in welcher Stadt wollen Menschen gerne leben und arbeiten, wird dabei immer wichtiger. Wohnkasernen, Schlafstädte oder reine Büroviertel werden wir in Zukunft immer weniger sehen. Der Trend wird wieder zu lebendigen Quartieren gehen, in denen Arbeiten, Wohnen und Leben nebeneinander existiert. Das kann mit dem Co-Workingspace im Erdgeschoss eines Wohnhauses beginnen und bis hin zu ausgeklügelten Boardinghouse-Office-Mischnutzungen gehen.

Durch den Nachhaltigkeitsanspruch steigen die Baukosten. Können auch Märkte außerhalb der nachfragestarken Metropolen diese höheren Kosten über die Mieten dauerhaft realisieren, oder ist Nachhaltigkeit bei Investorenprojekten zunächst nur etwas für wenige, sehr gefragte Standorte?

Patrick Herzog: Nachhaltigkeit ist keine Option, sondern ein Muss. Wer jetzt nicht nachhaltig baut, wird Geld verlieren, weil er entweder keine Mieter findet oder aber die Gebäude in naher Zukunft sehr teuer nachrüsten muss. Der Staat wird auf die Klimakrise mit weiteren Regularien bezüglich des CO2 -Verbrauchs im Gebäudesektor reagieren. Wer das jetzt schon einpreist, der wird auch außerhalb der Metropolen seriös wirtschaften können.

Über Patrick HerzogPatrick Herzog ist Autor, Speaker und Experte für nachhaltiges Bauen

Der Berliner Unternehmer ist Speaker, Autor und Experte für nachhaltiges Bauen. Patrick Herzog ist überzeugt, dass sich Städtebau verändern wird und dass lebendigen, nachhaltigen Quartieren die Zukunft gehören wird.

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