Nicht nur wegen der Corona-bedingten wirtschaftlichen Einbußen sind gastronomische Betriebe für Vermieter eine ständige Quelle unerwarteter Probleme. Auch die teilweise komplexe juristische Situation im Zusammenhang mit der Positionierung in Wohngebieten und Einkaufszonen kann zu rechtlichen Grauzonen führen. Auf der anderen Seite sind gerade Gastronomiebetriebe geeignet, Einkaufs– und Wohnbereiche aufzuwerten und mit Leben zu erfüllen.

Dass es bei gastronomischen Einrichtungen häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt, die nicht selten vor Gericht landen, darf nicht verwundern. Konflikte sind durch die unterschiedlichen Interessen der beiden Zielgruppen vorprogrammiert: Die einen möchten ein unterhaltsames und genussreiches Erlebnis in Kneipe, Bar, Disco oder Restaurant, die anderen legen auf ein ungestörtes Umfeld ohne Geruchs– und Lärmbelästigung Wert.

Geruchsemissionen – Zankapfel Nummer eins

Restaurationsbetriebe erzeugen naturgemäß Gerüche, die auf die eine oder andere Art abgeleitet werden müssen. Für die umliegenden Anwohner kann sich das zu einer veritablen Belästigung auswachsen, die so alltägliche Routinen wie das Lüften zum Ärgernis werden lassen. Dass sich das Ordnungsrecht auf diesem Gebiet besonders rigide präsentiert, ist nachvollziehbar.

Obwohl nicht unmittelbar im Aufgabenbereich des Vermieters, kann es für ihn dennoch eine gute Entscheidung sein, bei der Vermietung an Speiselokale auch die Einhaltung der ordnungspolitischen Vorgaben vertraglich zu fixieren, beispielsweise die Installation angemessen dimensionierter Filteranlagen. Kommt es bei Verstößen durch den Mieter zu Sanktionen bis hin zur Betriebsschließung, hat der Vermieter dadurch ein weiteres Rechtsmittel an der Hand, um den Vertrag wegen Verstoßes vorzeitig aufzuheben.

Proaktive Maßnahmen existenziell wichtig

Gerade bei Gastronomiesparten mit besonders intensivem Emissionsverhalten entscheidet der Einbau von Luft– und Partikelfilteranlagen nicht selten über Wohl und Wehe des Betriebs – und damit über die Solvenz des Mieters. So sind beispielsweise Pizzerien für intensive Emissionen bekannt, besonders wenn die Zubereitung der Pizza in einem Holzofen erfolgt.

In diesem Fall gehen von dem Betrieb nicht nur intensive Gerüche, sondern auch Rußablagerungen aus. Hat der Betrieb gegen die Belästigung des umliegenden Gebiets nicht vom ersten Betriebstag an umfassend vorgesorgt, sind massive Beschwerden der Anwohner so gut wie sicher. Da diese meist vor dem Ordnungsamt landen, ist mit einer gerichtlichen Klärung zu rechnen.

Entscheidungen des Ordnungsamts sind oft endgültig

Gerade hier zeigen sich die grundsätzlichen Probleme. Ist die Katze erst einmal aus dem Sack, lässt sie sich nur noch schwer einfangen. Selbst der nachträgliche Einbau von Anlagen zur Filterung und Staubminderung kann ein ausgesprochenes Betriebsverbot in vielen Fällen nicht mehr aufhalten. 

So unterstützte der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die behördliche Entscheidung anlässlich eines Eilantrags des Betreibers einer Pizzeria gegen die Betriebsuntersagung – trotz zwischenzeitlich nachgeholter technischer Aufrüstung.

Gastronomische Nutzung – nicht ohne juristische Klärung

Ob eine Ladenfläche die gastronomische Nutzung erlaubt, ist nicht pauschal festgelegt. Diese Frage sollten Vermieter grundsätzlich vor der Vermietung gerichtsfest klären. In einer gerichtlichen Auseinandersetzung vor dem Landgericht Berlin stand im Zusammenhang mit einer Teilungserklärung die Frage an, ob der Begriff “Gewerbeeinheit” die Nutzung der Fläche für einen gastronomischen Betrieb automatisch mit einschließe.

Das LG Berlin kam zu einer negativen Einschätzung. Handele es sich bei der Gewerbeeinheit um eine Ladenfläche, so sei diese für die regelmäßige Darbietung von Waren vorgesehen. In diesem Verwendungszweck sei der Betrieb einer Gaststätte nicht enthalten.

Gerade die Erstverwendung einer Betriebsfläche für die Gastronomie ist eine diffizile Angelegenheit. Allgemeingültige Richtlinien dazu gibt es nicht. Jedes Bundesland – und darin jede Gemeinde – legt eigene Bewertungskriterien an. Es lohnt daher in jedem Fall, die Eignung einer Gewerbefläche für die gastronomische Nutzung zuvor mit dem Ordnungsamt eindeutig zu klären.

 

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